☆강남역☆ 강남은 누구나 한번쯤은 들어볼법한 지역이며 서울을 대표하는 상권이다. 그중 테헤란로 일대가 새로운 상권으로 자리를 잡기시작했고, 강남구 일대의 구획계획과 대형빌딩건축 및 아파트들이 들어서면서 지금의 강남역은 새로운중심상권으로 자리매김하기 시작했다.
최근에는 대로변을 중심으로 각 대형 빌딩과 인접한 자리를 확보하는데 국내유명브랜드들이 앞다퉈 자리잡기 시작했고 3,4번출구 인근 7,500여평 부지에 들어서게 될 삼성업무타운 그리고 교보타워사거리를 경유하게 될 지하철 9호선 등의 호재로 상권의 위력과 범위가 크게 확대될 것이 확실시되고 있다. 강남역주변에는 업무시설이 밀집되어 있어 직장인들이 이곳 유동인구의 상당부분을 차지한다. .
이처럼 이곳에 유동인구가 많을 수밖에 없는 이유는 강남역 자체가 만남을 위한 약속장소로 적합하기 때문이다. 커피전문점, 음식점, 유흥/판매시설이 이곳에 완비되어 있어 각종 모임이나 개인적인 만남이 주로 이뤄지는 곳이 바로 강남역이다.강남역 상권의 주 소비계층은 앞서 언급했듯이 근처 업무시설에서 근무하는 직장인들과 20대 젊은층이다.
상권의 장점이라면 편리한 교통접근성과 개발호재를 들 수 있다. 2호선 역세권이면서 강남 테헤란로의 끝자락에 위치해 있고 서울 주요 지역과 수도권 남부를 오가는 30여 개의 버스노선이 강남역을 경유한다. 현재보다 미래가치가 점차 부각되고 있는 것이다.
단점은 역시 끝없이 치솟는 상가 매매가와 임대료이다. 이미 강남역 1층 대로변에서 권리금이 붙은 상태로 임차인 간의 거래가 이뤄지는 사례를 찾아보기가 힘들어졌다. 수천만 원에서 1억을 훨씬 넘는 점포 임대료로 인해 개인이 대로변에 상가를 얻기는 사실상 불가능해진 상태다. 대형 테넌트들과 안테나매장 개설 및 브랜드 1호점이 가지는 상징적 의미로 1~2년씩 들어왔다 빠지는 유명 프랜차이즈가 대부분 이다. 대한민국최고의 상권이라 불리는 강남역에서도 월 수천만 원이 훨씬 넘는 임대료를 내고 버틸 수 있는 브랜드는 많지 않다.이러한 특성상때문에 프랜차이즈의 홍보용샵으로 운영되는 경우가 대다수다.
이러한 임대료 상승은 상가 상층부/지하에 위치한 사무실, 서비스업종, 학원, 병원 등에도 영향을 미쳤다. 강남역 대로변 중심부의 상가 3~4층 유리창에 [임대문의]라는 팻말이 몇 개월 동안 붙어 있는 모습도 종종 볼 수 있다. 상권의 남단인 2,3번 출구 주변 역시 사정은 다르지 않다. 최근 수 년 사이에 분양한 상가가 많기 때문에 대부분 적정 임차조건수준 이상의 시세가 형성되어 있다. 삼성타운 입주로 인해 실질적으로 덕을 본 상가는 빌딩 주변의 음식점들 외에 많지 않아 보인다. 무엇보다 삼성타운의 탄생이 가장 큰 변화를 가져왔다고 볼 수 있다. 삼성타운에는 2만여 명의 상주인구가 있는 것으로 추산된다. 주변 음식점들이 호황을 맞았다. 아울러 강남역 남단 강남대로변 상권도 꾸준히 확장되는 추세이다. 강남역-교보타워 라인이 젊은이들이 선호하는 전형적인 판매상권이라면 강남역-뱅뱅사거리 라인은 오피스상권으로 성장하는 중이다. 양재역을 거쳐 분당, 용인 등지로 운행하는 버스 정류장 주변은 출퇴근 시간에 인산인해를 이룬다. 은행, 커피전문점, 이동통신점, 안경점, 패스트푸드 등이 최근에 1층 상권을 지탱하고 있다. 오피스텔과 주상복합 건물이 쉴 틈 없이 생겨나면서 상주인구 역시 큰 폭으로 증가하고 있다.
또한 상대적으로 상권 내에서 소외된 지역으로 평가받던 점프밀라노 - 교보타워 사이의 대로변에도 신규 상가들이 공급되고 지하철 개통 이라는 호재에 힘입어 브랜드 출점이 늘어나는 추세이다. 제과점, 커피전문점, 은행 등이 꾸준히 늘고 있다. 메인스트리트인 6,7번출구 주변 대로변 상가는 업종, 업태변화 보다는 1군 프랜차이즈 본사들의 1층 상권 점령과 잦은 임차인변경이라는 특수성으로 인해 수년째 비슷한 패턴이 유지되고 있다. 그러면 이곳에 입점해 있는 브랜드들은 그런 엄청난 임대료를 지불하고도 과연 수익을 올릴 수 있을까? 답은 그렇지 못하다는 것이다. 이것은 필자가 그동안 상대했던 의류/패션업종의 관계자들의 동일한 대답이었다. 실제로 이 곳 매장들의 월 매출은 상당수가 월 임대료를 넘어서지 못하는 것으로 알려져 있다. 그러면 그들은 왜 굳이 이곳에 점포를 내려 하는가? 그 이유는 이제 강남역도 명동과 필적할만한 안테나샾으로서의 역할을 할 수 있다는 판단 때문이다. 다시 말하면 브랜드홍보효과와 고객성향파악이라는 소기의 성과를 달성하기 위해 투자비용대비 수익의 위험부담을 감수하고 이곳에 매장을 출점시키는 것이다. 연매출액이 200억을 넘지 못하는 몇몇 업체들의 경우 강남역매장의 매출이 본사의 사업진행방향에 영향을 미친다고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 아무튼 강남역 대로변은 주야를 가리지 않고 사람으로 가득 메워지는 최고의 장사목임에는 의문의 여지가 없다
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