외국인들을 위한 관광,쇼핑의 명소로 익히 알려져 있는 이태원은 수십 개의 외국공관 및 관저가 밀집해 있고 미군기지, 외국인주택/아파트로 인해 모여드는 외국인들과 서울시 관광특구답게 관광객들을 위한 쇼핑시설, 유흥시설이 몰려 있는 곳이다.
이곳의 1천 여개 1층점포에는 주로 보세의류, 잡화, 가방, 기념품 등을 판매하는 매장이 있으며 해밀턴호텔 인근으로 패스트푸드, 커피숍 등이 일부 자리잡고 있다.
그밖에 외국인들을 위한 음식점들과 술집/디스코텍 등 유흥업소들도 인근에 위치해 있는데 이곳이 이렇게 외국인들을 유입할만한 상권이 형성된 것은 미8군부대가 용산으로 이전해 오고 8군후송병원이 옮겨오면서부터라고 볼 수 있다.
그때부터 미군들을 위한 주점, 홍등가, 기지촌 등이 형성되었고 해방촌과 외국공단, 군인아파트 등이 들어서면서 현재까지 상주인구 2만여명의 서울시내에서 가장 큰 외국인군락을 형성하고 있다.
특히 80년대 국제스포츠대회들이 한국에서 개최되면서 일본인들을 비롯한 다양한 나라의 외국인관광객이 한국을 방문할 때 이태원을 찾게 되었고 97년 이곳이 서울시관광특구로 지정되면서 더욱더 유명해졌다. 2000년에는 지하철 6호선 이태원역이 개통되어 고질적인 교통난을 어느 정도 해소시켜 주고 있다.
이태원 상권은 이태원역 1번출구 바로 앞에 위치한 해밀톤호텔을 중심으로 동쪽은 이태원호텔인근, 서쪽은 이태원시장인근까지이며 상권이 대부분 이태원로 도로가에 형성되어 있는 것이 특징이다. 이태원역 남단 보광동길에도 일부 상권이 형성되어 있다. 이면에는 디스코클럽, 호프, 룸싸롱 등 유흥업소가 많다.
이곳의 핵심고객은 외국인들이며 상주외국인과 관광객으로 구분된다. 내국인들 역시 이태원만의 독특한 문화와 저렴한 제품들을 구입하기 위해 이곳을 찾는 경우가 많다.
서울시내 역세권들이 대부분 퇴근시간대의 유동인구와 매출이 큰 비중을 차지한다면 이태원의 경우 하루중 특정시간대에 상관없이 많은 유동인구와 매출을 기록하고 있다.
이처럼 풍부한 외국인거주세대 외에도 이태원동과 한남동의 수많은 단독주택, 빌라, 맨션, 아파트에 거주하는 내국인들까지 배후세대에 포함시킬 수 있어 우선 유동인구가 풍부하고 이용할 수 있는 교통수단이나 차량동선을 봐도 이태원로를 이용할 수 밖에 없는 장점도 있다.
하지만 교통여건은 이태원상권의 단점으로 늘 지적되는데 편도2차선의 좁은 이태원로가 동서에 걸쳐 있고 북쪽은 남산, 남쪽은 한강으로 막혀 있어 그나마 지하철이 개통되기 전까지는 이곳의 만성적인 교통체증이 서울에서도 손꼽히는 수준이었다.
지금도 이태원로는 낮시간대부터 좁은 도로에 많은 차량이 몰려드는 상습정체구간이다. 버스노선은 서울역, 종로, 동대문 등 강북지역 외에 강남역, 양재, 신촌, 강동지역 등으로 운행중이다.
A지역은 이태원역과 해밀턴호텔을 중심으로 형성되어 있는 이태원역삼거리 주변상권이다. 상권내에서 가장 유동인구가 많은 이곳에는 의류 외에도 버거킹, 스타벅스, 파리바게뜨, 서브웨이(샌드위치), 베스킨라빈스, 던킨도너츠 등 식음료프랜차이즈 매장들이 많이 입점해 있다. 해밀턴호텔앞 'KFC'매장과 맞은편 ‘국전스튜디오’, ‘버거킹’일대가 그중에서도 횡단보도를 끼고 있는 최상급지로 볼 수 있는 매장들이다.
최근 몇 년 동안 점포시세가 다소 떨어졌다는 견해도 있지만 여전히 이곳에서는 매물을 찾기가 힘들 정도로 좋은 입지로 평가받고 있다. 전반적으로 10평 안팎의 소점포로 구성되어 있으며 점포시세는 1층 10평 기준 권리금 1억2천~3억, 보증금 5천~1억, 임대료 220~350 수준으로 매장규모에 비해 높은 임차시세를 보여주고 있다.
메인입지인 A지역을 제외한 B지역으로 표시되어 있는 곳은 이태원의 전형적인 모습을 보여주는 곳으로, 의류, 잡화, 피혁제품, 가방, 기념품, 쥬얼리 등을 판매하는 매장들이 길게 늘어서 있는 곳이다.
이태원상권에만 7백개가 넘는 의류매장이 분포되어 있다. 독특한 취향의 옷들과 빅사이즈전문점, 이국분위기로 넘쳐나는 외국어로 되어 있는 간판들이 내국인,외국인들을 유혹하며, 매장앞에 가방 등을 깔아놓고 호객을 하는 사람들도 쉽게 볼 수 있다.
그런가 하면 아디다스, 나이키, 리복 등 유명스포츠브랜드들도 이곳에는 빠짐없이 입점해 있다. 업종 자체가 제한되어 있지만 오히려 이태원역주변보다 고객의 구매성향이 뚜렷해 A지역과 비교했을 때 점포시세는 큰 차이가 없는 편이다. 15평이상의 매장이 매물로 나왔을 경우 일반적으로 2억이상의 권리금호가가 오가게 된다.
이태원역에서 이태원호텔까지는 다양한 업종이 혼재되어 있는 곳이다. 가구점, 갤러리샾, 이동통신, 의상실, 여행사 등 흔치않은 업종이 많으며 이태원역주변에서 멀어질수록 유동인구와 점포시세가 큰 폭으로 떨어진다.
대로변보다는 소방경찰서 뒤편의 유흥업소밀집지역이 야간을 기준으로 활기를 띄는데, 룸싸롱, 디스코텍, 단란주점, 사우나, 주점, 카페 등이 이면골목 곳곳에 자리잡고 있다. 대로변의 경우는 유동인구가 많지 않고 전반적으로 과거에 비해 어두워진 듯한 분위기로 인해 점포수요가 그리 많지 않으며 시세 역시 다소 떨어진 상태에 있다.
이태원호텔에서 한강진역(한남동) 방향으로 이어지는 거리에서는 외국음식점을 유난히 많이 볼 수 있다. 이태원호텔 맞은편에서 시작되는 대사관길은 순천향병원앞과 한남동로터리로 바로 이어지는데, 중동/아시아국가 대사관들과 한남외인주택이 접해 있어서 한강진역 남쪽지역으로 외국인거주민들과 관광객들을 상대로 한 음식점거리가 자연스럽게 자리잡고 있는 것이다.
10대~20대 젊은이들과 외국인, 관광객들을 상대로 변함없는 사랑을 받고 있는 이태원은 한남뉴타운지구(보광동일대) 지정의 호재와 용산 미군기지 이전을 통한 대대적인 변화를 겪게 될 것으로 예상되지만 외국인들을 주 고객층으로 하는 대로변 이태원로는 ‘서울은 몰라도 이태원은 알고 찾아온다’는 말처럼 너무나 유명한 관광쇼핑명소이자 서울속의 국제도시로 각인되어 있는 상권으로 용산일대의 변모속에 장기적 변모모습으로 귀추가 주목되는 상권이다.
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